ACHETER UN BIEN OCCUPÉ : BON PLAN OU PIÈGE ?
Faire l’acquisition d’un bien occupé avec l’objectif soit d’y vivre soit d’investir, représente une opération financièrement intéressante en raison de sa décote importante, entre 5% et 30% par rapport aux prix de marché pour un bien immobilier similaire.
Néanmoins avant de vous lancer, il est primordial de vous informer sur les conditions du bail, la situation du locataire et sa solvabilité pour éviter les mauvaises surprises…
Quels sont les profils type des acquéreurs de biens occupés ?
On distingue deux profils de personnes intéressées par l’achat d’un bien occupé :
– Les vrais investisseurs
Ce sont les personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier avec une logique de rentabilité. Le fait de connaître à l’avance le montant du loyer qu’ils vont pouvoir percevoir leur permet ainsi de mesurer facilement leur retour sur investissement.
– Les acquéreurs patients
Ce sont ceux qui achètent un bien occupé pour en faire leur résidence principale plus tard. Ils sont dans une logique de long terme, ils ne sont pas pressées et préfèrent patienter plusieurs années avant de s’installer. Cela leur permet d’acheter avec une décote importante et les loyers remboursent une partie du crédit éventuel qui a servi à acheter le bien initialement.
Quelle décote attendre ?
Plus le bien est difficile à libérer plus la décote sera importante. On s’attardera donc à regarder la date d’échéance du bail dans un premier temps.
La typologie du bail est également importante : par exemple un bail « loi de 48 » affichera une décote de l’ordre de 30% voire plus car les locataires versent un loyer bien inférieur à ceux du marché et bénéficient du droit au maintien dans les lieux ; la rentabilité de l’investissement est alors à relativiser.
Par ailleurs, la situation du locataire peut faire également varier le montant de la décote : un locataire de plus de 70 ans ou un locataire en situation de handicap peuvent bénéficier d’un renouvellement automatique de leur bail. Le propriétaire est alors incapable de connaître la date de libération du bien et ne peut intenter aucune action pour déloger l’occupant. Dans ce cas, le bien étant très difficile à libérer la décote sera plus importante que d’ordinaire.
Dernier point : la localisation du bien est importante. Plus le bien sera dans une zone attractive moins la décote sera forte. On constate ainsi que les décotes des biens vendus occupés en province sont plus importantes de que celles des biens parisiens dans les mêmes conditions.
Bien qu’il n’y ait pas de barème officiel de décote sur les biens vendus occupés, il est essentiel que vous preniez le temps de comparer les différentes opportunités et les avantages / risques qui en découlent.
L’évaluation de l’usufruit
Dans le cas de la vente de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien, la valeur du bien à appliquer en pleine propriété est calculée à l’aide du barème légal suivant.
Les avantages d’acheter un bien occupé
Contrairement aux idées reçues, acheter un bien occupé possède de nombreux avantages pour l’acquéreur.
– La rentabilité est immédiate puisque l’achat est réalisé à un prix bien inférieur à celui de marché en raison de la décote appliquée.
– Cela permet d’opérer bien souvent une plus-value à la revente et s’offrir un bien d’une qualité supérieure pour le budget fixé.
– Plus besoin de perdre du temps et de l’argent à trouver un locataire. Vous ne vous exposez pas à une période plus ou moins longue de vacance durant laquelle vous ne percevez aucun loyer. Vous connaissez à l’avance le montant du loyer et vous vous assurez au préalable que votre futur locataire est solvable et paye ses loyers en bonne et due forme.
– L’accès au crédit est facilité. Votre banquier n’aime pas l’incertitude par nature, il sera en bien meilleure disposition pour vous octroyer votre crédit si vous lui présenter un projet d’achat pour lequel le locataire est déjà trouvé et paye rubis sur l’ongle depuis de nombreuses années.
Les points à vérifier
Maintenant que vous êtes convaincu, où trouver un logement occupé à acheter ?
Les annonces de particuliers sont une bonne première piste, les spécialistes de vente à la découpe en sont une autre. Ponctuellement, de nombreux bailleurs institutionnels décident de vendre leurs immeubles pour restructurer leur patrimoine et investir leurs capitaux sur d’autres supports. L’avantage par rapport à un bailleur-vendeur particulier réside principalement dans le fait qu’il vous fournira aisément tous les documents et les garanties de sécurité pour votre achat.
Un des premiers points à vérifier est la solvabilité et le comportement de votre locataire. Si celui-ci est un mauvais payeur vous risquez alors une forte déconvenue si vous comptiez sur ses loyers pour rembourser votre crédit. Par ailleurs il sera compliqué de le déloger sans avoir recours à une longue et couteuse procédure juridique.
Pour éviter cela, essayez de glaner le maximum d’informations sur le locataire : son âge, son échéancier de paiement des loyers, les différends éventuels qui ont pu naître avec le précédent propriétaire, sa situation familiale etc. Il est judicieux de s’informer également sur les éventuels engagements pris par l’ancien propriétaire vis-à-vis de son locataire et qui ne seraient pas stipulés dans le bail (par exemple la réalisation de travaux à la charge du bailleur)
Enfin, c’est la nature et les engagements du bail lui-même que vous devez éplucher méticuleusement afin de connaître tous les tenants et les aboutissants de votre acquisition. Apportez une attention toute particulière à la durée du bail, à la date de fin et ses conditions de renouvellement.
Quoiqu’il en soit nous vous conseillons de faire appel à un professionnel immobilier ou à un notaire pour vous épauler et vous conseiller dans votre projet d’acquisition.
