COMMENT DÉTERMINER LE LOYER DE VOTRE BIEN IMMOBILIER ?

L’objectif principal de tout investissement locatif est sans doute de percevoir un loyer. Mais avant de mettre en location son bien immobilier, le propriétaire doit estimer de façon cohérente et objective le loyer au juste prix. Si le montant est trop élevé, il aura du mal à trouver un locataire. À contrario, s’il est trop faible, vous rentabiliserez difficilement votre investissement. Quels sont les paramètres à bien maitriser pour évaluer le loyer de votre bien à la location?

Les différents critères d’estimation de loyer d’un bien immobilier

Bon nombre d’éléments doivent être étudiés pour évaluer votre futur loyer. Son prix doit effectivement se baser sur la notion de valeur locative c’est-à-dire l’état réel et représentatif du bien immobilier sur le marché.

L’emplacement géographique

La loi précise que l’on est entièrement libre de fixer le montant de son loyer lorsqu’on met en location, pour la première fois, un bien immobilier. Cependant, cette liberté est soumise à diverses contraintes si le bien en question est situé dans une zone tendue comme Paris où les propriétaires sont tenus de respecter un plafond minimum et maximum de loyer défini par arrêté préfectoral.. L’encadrement des loyers parisiens par exemple ne doit pas dépasser 20% du loyer de référence majoré. Sans quoi, le locataire pourrait se retourner contre le propriétaire.

L’emplacement joue un rôle déterminant lorsque l’on veut évaluer le loyer d’un bien immobilier. Le loyer de référence est pratiqué en euros par m² de surface habitable en fonction du quartier où est implanté le bien. Un bien situé en centre-ville proche des commandités et des transports sera logiquement plus cher qu’un bien situé en périphérie sur une zone moins attractive.

Dans le cas d’une location à Paris, les loyers de références pour les 80 quartiers de Paris, classés en 14 zones ont été produits par l’Observatoire des loyers parisiens ou OLAP en fonction des caractéristiques et de l’environnement (proximité avec les transports en commun, facilité d’accès…) du bien mis en location. Ces renseignements peuvent être utilisés lors de l’estimation du loyer d’un bien dans l’agglomération parisienne et sont consultables en ligne ici.

L’état général du bien

Un autre critère pour évaluer le loyer de votre appartement ou maison est son état intérieur et extérieur. En effet, le montant du loyer d’un bien à rénover est moins onéreux par rapport à celui d’un neuf. De la même façon, il est essentiel d’identifier, de manière objective, sur les qualités de votre bien qui lui permettront de se démarquer avantageusement des autres.

L’estimation du loyer doit se focaliser à la fois sur la commodité et l’usage. La présence d’un parking, d’une terrasse ou d’un ascenseur constitue une réelle plus-value pour le bien mis en location. De cette manière, le loyer pourra être élevé, mais le bailleur devra toujours respecter une fourchette de prix raisonnable.

Les bonnes pratiques pour fixer le loyer de votre bien?

Il existe tout un éventail de méthodes pour arriver à évaluer le loyer d’un bien immobilier . Le propriétaire peut le faire par lui-même ou solliciter l’aide d’un expert immobilier qui estimera la loyer grâce à sa connaissance du marché.

La technique d’estimation par comparaison

L’une des méthodes pour évaluer le loyer consiste à faire le rapprochement de votre bien immobilier avec un autre du même type au sein du même quartier avec la même surface. L’objectif principal est d’analyser les tendances de loyers et d’estimer son loyer en fonction de la réalité du marché. Le professionnel en charge de cette tâche peut également apporter quelques ajustements en fonction des caractéristiques particulières du bien (qualités intrinsèques de l’immeuble auquel il se situe, le cadre exceptionnel de son emplacement…)

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