PROMESSE DE VENTE – COMPROMIS DE VENTE : QUELLES DIFFÉRENCES ?

Avant la signature d’un acte définitif de vente, il vous faudra signer un avant-contrat le temps pour le notaire de regrouper tous les éléments nécessaires à l’enregistrement de la transaction, mais aussi, souvent, pour laisser le temps à l’acquéreur de finaliser son financement.

Cet avant-contrat peut être soit une promesse de vente (qui engage principalement le vendeur) ou un compromis de vente (qui engage le vendeur et l’acquéreur).

En quoi ces deux contrats sont-ils différents ? Quels impacts en termes d’engagements et d’obligations pour le vendeur et l’acquéreur ? A quoi servent-ils ? Sont-ils obligatoires ? Lequel choisir ?

Autant de questions que l’on se pose souvent. Tachons de faire un peu de lumière sur ces deux incontournables d’une transaction immobilière.

Un certain formalisme commun à respecter

Ces deux avant-contrats peuvent être signés devant un notaire ou bien entre les parties (acte sous-seing privé). Nous conseillerons toujours de faire rédiger ces contrats par un notaire, éventuellement par le professionnel immobilier en charge de la vente pour éviter les mauvaises surprises.

La Promesse de vente

Également appelée « promesse unilatérale de vente », elle n’engage que le vendeur vis-à-vis de l’acquéreur. Avec la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien à l’acquéreur au prix et dans les délais fixés entre eux.

En contrepartie, l’acquéreur versera au vendeur environ 10% du prix de vente du bien, hors frais de notaire : c’est l’indemnité d’immobilisation. Cette somme peut être versée au notaire, à un avocat ou au professionnel immobilier mandaté pour la vente.

La durée du « délai d’option », stipulée dans la promesse de vente varie le plus souvent entre 2 et 4 mois. Pendant cette période, le vendeur est alors dans l’impossibilité de conclure la vente avec un autre acquéreur. La vente est conclue lorsque l’acquéreur « lève » l’option dans le délai prévu.

Que se passe-t-il si l’acquéreur ne lève pas l’option dans le délai prévu ?

Dans ce cas le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation. Pour éviter cette situation malencontreuse pour l’acquéreur, des conditions suspensives peuvent être ajoutées dans la promesse de vente (comme l’obtention du prêt de financement, droit de préemption du locataire du bien vendu…). Si la vente ne peut pas avoir lieu faute de non réalisation d’une clause suspensive, le vendeur ne conserve pas l’indemnité d’immobilisation.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte de la vente ?

Deux situations sont possibles :

– L’option n’a pas encore été levée : l’indemnité d’immobilisation est restituée à l’acquéreur mais celui-ci peut également demander des dommages & intérêts au vendeur pouvant aller jusqu’à 10% voire plus du prix de vente.

– L’option a déjà été levée : de la même façon l’acquéreur récupère son indemnité d’immobilisation et peut demander des dommages et intérêts au vendeur, mais il peut également forcer la vente en saisissant le Tribunal de Grande Instance.

Le Compromis de vente

C’est un avant-contrat synallagmatique, c’est à dire qu’il implique les deux parties. Comme pour la promesse de vente, le compromis doit être signé devant un notaire ou entre les parties.

Un dépôt de garanti entre 5% et 10% du prix de vente est alors versé par l’acquéreur afin de réserver le bien à l’ordre du notaire en charge de l’acte définitif.

Le compromis de vente est assorti d’un délai de rétractation de 10 jours (auparavant 7 jours avant la Loi Macron), pour l’acquéreur uniquement. Une clause de dédit peut éventuellement être ajoutée au compromis pour permettre au vendeur de se rétracter, également dans un délai imparti.

Le délai des 10 jours commence à courir au lendemain de la signature du compromis de vente chez le notaire si l’ensemble des pièces obligatoires a été fourni. Si l’acquéreur ne se rétracte pas au bout de 10 jours, la vente est conclue.

Que se passe-t-il si l’acquéreur se rétracte dans le délai des 10 jours ?

L’acquéreur récupère son dépôt de garantie sans aucune pénalité ne puisse lui être opposée. L’acquéreur doit informer le vendeur de sa décision par lettre recommandée avec avis de réception.

Que se passe-t-il si le vendeur se rétracte ?

Comme pour la promesse de vente, l’acquéreur peut demander au vendeur des dommages & intérêts voire forcer la vente.