QUELLES SOLUTIONS EN CAS DE VICES CACHÉS APRÈS L’ACHAT D’UN BIEN IMMOBILIER ?

Suite à une longue recherche, vous avez enfin trouvé la maison de vos rêves. Quelques semaines plus tard, vous découvrirez des fissures dans les fondations ou des pièces de charpente qui sont endommagées. Vous comprenez très vite que la réparation va vous coûter plusieurs milliers d’euros. Le propriétaire n’a pas mentionné le problème durant la transaction ou la visite du bien. Pourtant, vous vous rendez compte que la maison n’est pas aussi parfaite que vous l’espériez, mais surtout elle est pourvue d’un ou plusieurs défauts. Ces défauts pourraient être ce qu’on appelle vices cachés. Dans ce cas, vous pourrez certainement bénéficier d’une garantie contre les vices, car la loi vous protège.

Qu’entend-on par vices cachés ?

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Dans le cadre de l’achat d’un bien immobilier, le vice est un défaut qui affecte la qualité d’un bâtiment. Le vice est dit caché lorsqu’il n’est pas visible et ne peut pas être identifié par un simple examen, l’acquéreur ne le sait pas et il existait au moment de l’achat. Pendant la transaction, il est donc indispensable de mettre tout en œuvre pour s’éviter ces mauvaises surprises éventuelles. Venez visiter à nouveau avec un architecte, un plombier, un électricien ou tout autre corps de métier qui vous paraitrait opportun.

Les conditions remplissant les vices cachés

Pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés énumérée par l’article 1641 du Code civil, le vice doit répondre à certains critères :

• Etre antérieur à la transaction : il faut que le vice soit déjà présent au moment de la vente. De ce fait, l’acheteur doit pouvoir être capable de prouver la préexistence de l’anomalie (à l’aide d’une expertise par exemple).

• Le vice doit être suffisamment sérieux, ce qui réduit l’utilité ou la jouissance de la propriété. Autrement dit, il se caractérise par le fait que l’acheteur ne peut pas utiliser le bien comme il l’aurait souhaité. Sont considérés comme vices cachés, la présence de termites dans le bâtiment, l’absence de fondations, l’absence d’étanchéité d’une toiture-terrasse ou les nuisances sonores dues à des cloisons défaillantes…

• Vice non apparent : en dépit d’une inspection non destructive, l’acheteur prudent n’aurait pas pu découvrir le vice. Et il ne pouvait pas raisonnablement se douter de sa présence avant la transaction. En effet, le vendeur ne peut pas être tenu responsable des défauts qui étaient visibles par l’acheteur. Pensez donc à soulever les tapis

Qui est responsable des vices cachés ?

L’un des problèmes les plus récurrents qui se pose lorsque les vices cachés sont découverts est la question de la responsabilité. Lorsque vous venez de découvrir une fissure dans les fondations de votre logement, qui est le responsable ? Le vendeur ? L’agent immobilier ou le professionnel qui fait l’expertise immobilière ?

Même si les agents immobiliers ont des obligations légales à respecter, d’informations et de conseils, la plupart du temps, ils ne peuvent pas être tenus responsables des vices cachés.

Les experts immobiliers sont également soumis à des obligations légales, pourtant leur rôle consiste à réaliser une expertise pour détecter les anomalies apparentes. Néanmoins, en dehors des vérifications habituelles, ils ne peuvent être tenus responsables s’il n’y a pas de signes visuels qui pourraient indiquer la présence d’un vice caché.

En général, c’est sur le vendeur que porte la responsabilité en cas de vices cachés. Cependant, si le vendeur n’est pas un professionnel et qu’il prouve sa bonne foi, il ne pourra pas être facilement inquiété.

En revanche un vendeur, qui aurait effectué des travaux pour dissimuler des fissures et n’aurait pas averti l’acquéreur de certains vices éventuels, pourrait être qualifié de mauvaise foi et tenu responsables de ses actes.

Quels recours possibles après la découverte d’un vice caché ?

Si vous avez découvert un vice, sachez que loi est généralement de votre côté. Cependant, la compensation n’est pas accordée automatiquement. Tout d’abord, vous devez informer le vendeur par écrit afin qu’il engage des réparations afin de réparer le vice. En cas de non-réparation, vous pouvez tenter une action en justice contre le vendeur dans le but d’obtenir un ou plusieurs des points suivants :

L’annulation de la vente

L’annulation de la vente est un cas exceptionnel réservé aux vices plus conséquents. L’acquéreur doit justifier au juge qu’il n’aurait pas acheté la propriété s’il avait connu le vice. Le vendeur doit donc lui rembourser le prix d’acquisition et les frais de notaire.

La réduction du prix ou le remboursement du coût des réparations

Lorsque le juge estime que le vice caché n’est pas d’une gravité suffisante pour casser la vente, il statut en faveur de l’acquéreur et contraint le vendeur à des compensations financières. C’est le cas le plus fréquent. La compensation financière peut se matérialiser par la diminution du prix de vente ou bien le remboursement du coût des travaux déterminé par un expert mandaté.

Les dommages-intérêts en faveur de l’acquéreur

En complément du remboursement total ou partiel du prix du bien, l’acquéreur peut bénéficier de dommages et intérêts pour le préjudice subi. Selon l’article 1645 du Code civil, ce dédommagement s’applique systématiquement lorsque le vendeur avait connaissance des vices cachés ou si celui-ci est un professionnel censé être au courant du vice du fait de son activité (entrepreneur en construction par exemple).

Le délai de prescription

Les réclamations de garantie pour vices cachés ne peuvent plus être faites lorsque la période d’action en garantie est écoulée. L’acheteur a deux ans pour prévaloir son droit. Ce délai commence à partir de la découverte du vice, non à partir de la vente ou de l’entrée dans le bâtiment (article 1648 du Code Civil).

Acquéreurs : les solutions pour éviter les vices cachés

Faire appel à un chasseur immobilier peut vous aider à vous protéger des vices cachés. En tant que professionnel de l’immobilier au service exclusif de l’acquéreur il aura à cœur de défendre vos intérêts et vous alerter sur vices éventuels que pourraient avoir le bien convoité.

Pour en savoir plus : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F11007

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