USUFRUIT, NUE PROPRIÉTÉ ET PLEINE PROPRIÉTÉ : QUELLES DIFFÉRENCES ?
Le droit de propriété est l’addition du droit de jouir d’un bien, de l’utiliser et d’en percevoir les fruits. Ce droit peut-être démembré et partagé entre plusieurs individus, l’un ayant l’usufruit, et l’autre la nue-propriété. Définitions rapides de ces trois termes avant de rentrer plus en détails dans le sujet.
L’usufruit est le droit de jouir d’un bien immobilier (l’utiliser ou l’habiter), d’en percevoir les fruits (les loyers par exemple), sans pour autant avoir le droit d’en disposer (le détruire ou le vendre).
La nue propriété est le droit de disposer d’un bien immobilier, mais pas de l’utiliser (en avoir la jouissance), ni d’en percevoir les revenus.
La pleine propriété est le droit d’utiliser le bien, d’en disposer et d’en percevoir les revenus. En somme la pleine propriété = l’usufruit + la nue propriété.
L’usufruit
Afin de mieux comprendre ce qu’est l’usufruit, comparons le à la location d’un bien immobilier. L’usufruitier est en quelque sorte le locataire puisqu’il a la jouissance du bien. À ce titre il peut en faire ce que bon lui semble : l’utiliser ou l’habiter, il paie les charges qui s’y affèrent (gaz, électricité, impôts locaux, taxe d’habitation etc.) mais il a en revanche l’interdiction de vendre le bien.
Par ailleurs, l’usufruitier a l’obligation de procéder à un inventaire, de veiller à la bonne conservation du bien et de faire les réparations nécessaires d’entretien ; le nu propriétaire est effectivement en droit de demander des dommages et intérêts en cas de non respect de cette obligation.
Enfin, si l’usufruitier décide de mettre en location avec un bail commercial le bien dont il dispose pour une durée supérieure à 9 ans, l’autorisation au préalable du nu propriétaire est obligatoire (Code civil, article 595, al.4).
La durée de l’usufruit
Généralement si l’usufruit est donné à une personne physique (un particulier) la durée de l’usufruit est indéterminée (sans mention contraire d’une durée fixe) et s’éteint généralement à la mort de l’usufruitier. Une situation fréquente est celle du viager.
Le cas est en revanche différent si l’usufruit est donné à une personne morale (une société par exemple), la durée de l’usufruit ne pourra alors pas dépasser les 30 ans.
L’évaluation de l’usufruit
Dans le cas de la vente de la nue-propriété ou de l’usufruit d’un bien, la valeur du bien à appliquer en pleine propriété est calculée à l’aide du barème légal suivant.
Exemple pour un bien immobilier d’une valeur de 500 000 € :
Si le propriétaire transmet la nue-propriété à son enfant : la nue-propriété aura une valeur de 350 000€ (70% de la valeur du bien immobilier) dans le cas où l’âge de celui-ci est compris entre 71 et 80 ans.
La fin de l’usufruit
L’usufruit peut prendre fin suite à :
– la mort de l’usufruitier
– l’expiration normale de celui-ci lorsque la durée a été fixée
– la consolidation de l’usufruit et de la nue propriété par la même personne
– la perte totale du bien sur lequel l’usufruit porte
– le non usage du bien pendant 30 ans
– l’abus de droit consenti par l’usufruitier suite à la saisie de la justice par le nu propriétaire ou par les créanciers du démembrement.
La nue propriété
Le démembrement du droit de propriété peut être utilisé à plusieurs fins : diminuer le poids du patrimoine soumis aux droits de successions, la protection de son conjoint en cas de décès, avoir un apport financier tout en jouissant de son bien (viager notamment) etc.
Le nu propriétaire est néanmoins soumis à certaines obligations : il ne peut en aucun cas nuire aux droits de l’usufruitier (article 599 du Code civil) et est tenu au paiement des grosses réparations et travaux afférents au bien, à savoir ceux concernant :
– les gros murs et les voûtes
– le rétablissement des poutres et des couvertures entières
– les digues et les murs de soutènement
– les clôtures
